Obligations LCB-FT des agents immobiliers en Algérie (2026)

La pierre reste, en Algérie comme ailleurs, l'un des placements préférés de ceux qui cherchent à donner une apparence légale à des fonds d'origine criminelle. Un bien immobilier stocke une valeur importante, se revend, se loue et se transmet. Le prix peut être sous-évalué ou surévalué, l'acheteur réel peut se cacher derrière une société ou un proche. L'agent immobilier, qui rapproche vendeurs et acheteurs et connaît les prix du marché, est souvent le premier professionnel à pouvoir repérer l'anomalie. Les obligations LCB-FT des agents immobiliers en font un maillon essentiel de la prévention.

L'enjeu est d'autant plus fort que l'Algérie a quitté la liste grise du GAFI le 19 juin 2026 et que la prochaine évaluation mutuelle, attendue vers 2029, mesurera l'efficacité réelle des contrôles, profession par profession. L'évaluation sectorielle des risques publiée par le ministère de l'Habitat, de l'Urbanisme et de la Ville en juin 2025 juge d'ailleurs la vulnérabilité du secteur élevée. Depuis l'arrêté de mai 2025, les agences disposent d'un cadre détaillé : il s'agit maintenant de l'appliquer et de pouvoir le prouver.

1. Textes applicables et autorité de contrôle

La loi n° 05-01 du 6 février 2005, profondément remaniée par la loi n° 23-01 du 7 février 2023 (JO n° 08 de 2023), range les agents immobiliers parmi les entreprises et professions non financières désignées (EPNFD). À ce titre, ils sont des « assujettis » tenus d'appliquer les mesures préventives, dont la déclaration de soupçon. L'article 10 bis 3 de la loi désigne le ministère de l'Habitat, de l'Urbanisme et de la Ville comme leur autorité de contrôle. Pour comprendre la réforme de 2023, lisez notre article sur la loi 23-01 sur le blanchiment en Algérie.

Sur le fondement du décret exécutif n° 23-430 du 29 novembre 2023, qui encadre les missions des autorités de contrôle, le ministre a pris l'arrêté du 21 mai 2025, publié au JO n° 38 du 19 juin 2025. Il met en place un règlement de prévention et de lutte contre le blanchiment d'argent, le financement du terrorisme et le financement de la prolifération à l'égard des agents immobiliers. Le ministère a également mis en ligne, sur son site, l'arrêté, le rapport d'évaluation sectorielle des risques et des guides d'application.

Deux autres textes complètent le cadre. L'article 207 de la loi de finances pour 2025 impose, depuis le 1er janvier 2025, le règlement des transactions immobilières portant sur des biens bâtis ou non bâtis par des moyens autres que les espèces, via les circuits bancaires et financiers, ses modalités d'application relevant de la voie réglementaire. La loi n° 25-10 du 24 juillet 2025 prévoit une évaluation nationale et sectorielle des risques régulièrement mise à jour et partagée avec les assujettis.

2. Les obligations clés

Classification des risques

L'agence évalue ses risques selon ses clients, ses services, ses opérations, ses canaux et les pays ou zones concernés, en tenant compte des évaluations nationales. Cette évaluation est documentée, mise à jour lors de tout événement significatif et tenue à la disposition de l'autorité de contrôle (art. 3 et 4 du règlement). Elle s'appuie sur un programme écrit de politiques, procédures et contrôle interne, revu au moins une fois par an (art. 5). Les mesures sont proportionnées : vigilance renforcée pour les risques élevés, simplifiée seulement pour un risque faible avéré et jamais en cas de soupçon.

Connaissance client et bénéficiaires effectifs

Les comptes ou dossiers anonymes ou sous des noms manifestement fictifs sont interdits. L'identité du client, son adresse, la nature de la relation et, le cas échéant, celle de son mandataire sont vérifiées avant l'entrée en relation ou l'exécution de l'opération. La vigilance s'applique à toute relation d'affaires et à toute opération occasionnelle supérieure à deux millions de dinars, y compris par opérations liées, ainsi qu'en cas de soupçon ou de doute sur l'identification, quel que soit le montant (art. 11 et 12). Pour une personne morale, le bénéficiaire effectif est d'abord la personne physique détenant au moins 20 % du capital ou des droits de vote, puis celle qui exerce le contrôle par d'autres moyens, à défaut le dirigeant principal (art. 15). Faute de pouvoir vérifier, l'agence s'abstient et envisage une déclaration de soupçon (art. 20). Les personnes politiquement exposées requièrent une vigilance renforcée et l'accord de la direction (art. 21).

Déclaration de soupçon à la CTRF

L'agence déclare à la CTRF, placée auprès du ministère des Finances, les opérations suspectes, si possible avant leur exécution en les suspendant, et immédiatement si elles ont déjà été exécutées, puis transmet toute information nouvelle (art. 23). La déclaration est confidentielle et le client ne doit jamais en être informé ; faite de bonne foi, elle exonère son auteur de responsabilité administrative, civile et pénale (art. 24 à 27). Si les mesures de vigilance risquent d'alerter le client, l'agence n'y procède pas et déclare directement (art. 25).

Gel des avoirs et sanctions financières ciblées

Le règlement exige un système automatisé de filtrage des clients et des bénéficiaires effectifs contre les listes consolidées du Conseil de sécurité des Nations unies et la liste nationale, à l'entrée en relation, pour chaque opération et sans délai après chaque mise à jour. Toute correspondance entraîne le blocage immédiat de l'opération, sans préavis, et l'information de la CTRF et des autorités compétentes (art. 35). « Immédiatement » s'entend, selon le texte, d'une action dans les 24 heures suivant la publication de la résolution.

Conservation des documents

Les pièces de vigilance, la correspondance, les analyses et les documents relatifs aux opérations sont conservés au moins cinq ans après la fin de la relation ou l'exécution de l'opération, de manière à permettre leur reconstitution et leur communication rapide aux autorités (art. 22).

Formation et organisation interne

L'agence désigne au moins un cadre supérieur chargé de la conformité, indépendant et interlocuteur de la CTRF, prévoit un audit interne indépendant, des critères de recrutement exigeants et une formation continue (art. 29). Tout le personnel doit savoir signaler un soupçon au responsable conformité (art. 31). Un rapport annuel est remis à l'autorité de contrôle dans les trois mois suivant la clôture de l'exercice (art. 33). Notre guide sur la fonction compliance en Algérie aide à structurer ce rôle.

3. Typologies et signaux d'alerte propres au secteur

• un acheteur qui insiste pour régler en espèces, ou qui propose une part du prix « hors acte » ;
• un prix nettement supérieur ou inférieur à la valeur de marché, sans explication ;
• un achat par une société récente, sans activité, ou par un proche manifestement sans ressources ;
• un client qui refuse de rencontrer l'agence, agit par mandataire sans motif ou fournit des documents incohérents ;
• des reventes rapides et successives du même bien, avec plus-values inexpliquées ;
• un financement venant de tiers sans lien apparent avec l'acheteur, ou de l'étranger sans justification ;
• un client peu intéressé par l'emplacement ou l'état du bien, mais pressé de conclure ;
• une personne politiquement exposée, ou un proche, qui acquiert des biens sans rapport avec ses revenus connus.

4. Les erreurs fréquentes

Dans les agences immobilières, nous observons des écarts récurrents, que les constats du rapport sectoriel du ministère recoupent largement :

• Se reposer sur le notaire ou la banque : chacun pense que l'autre a vérifié, alors que l'obligation pèse sur chaque assujetti.
• Aucune procédure d'identification écrite : une simple copie de pièce d'identité, sans recherche du bénéficiaire effectif.
• Pas d'auto-évaluation des risques ni de vigilance renforcée pour les clients à risque élevé.
• Aucun responsable conformité désigné, et des collaborateurs qui ignorent comment signaler un doute.
• Pas de procédure de déclaration de soupçon ni de filtrage des listes de sanctions, alors que le règlement exige un système automatisé.
• Oublier le rapport annuel à remettre à l'autorité de contrôle.

5. Comment Hodemia Consulting accompagne les agents immobiliers

Fort de près de vingt ans d'expérience internationale en conformité, chez EY puis comme directeur Regulatory & Compliance Services chez KPMG Moyen-Orient, Fayçal Lounes aide les agences à transformer le règlement de 2025 en routines simples :

• Diagnostic de conformité (2 à 4 semaines) : revue de vos dossiers et procédures au regard de l'arrêté du 21 mai 2025. Voir notre approche du diagnostic de conformité.
• Mise en place du programme LCB-FT et remédiation KYC : évaluation des risques, fiches clients, procédure bénéficiaires effectifs, circuit de déclaration, filtrage des sanctions, trame de rapport annuel.
• Formation Compliance & Éthique (1 journée) : signaux d'alerte immobiliers et cas pratiques pour les négociateurs.
• Séminaire Leadership & Conformité (2 jours) : pour les dirigeants de réseaux d'agences.

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Conclusion : un règlement précis, une exigence de preuve

Avec l'arrêté du 21 mai 2025, les obligations LCB-FT des agents immobiliers sont désormais détaillées : évaluation des risques, vigilance au-delà de deux millions de dinars, bénéficiaires effectifs au seuil de 20 %, déclaration à la CTRF, filtrage automatisé des sanctions, conservation pendant cinq ans et rapport annuel. Combinées à l'interdiction des espèces dans les transactions immobilières, ces règles rendent le secteur moins perméable au blanchiment, à condition d'être appliquées au quotidien. Les agences qui s'organisent maintenant seront prêtes pour les contrôles du ministère et l'évaluation du GAFI attendue vers 2029. Pour une vue d'ensemble, consultez notre guide de la conformité LCB-FT en Algérie.

Fayçal Lounes

Fondateur de Hodemia Consulting

Près de 20 ans d'expérience internationale en conformité réglementaire, risques et gouvernance (EY à Luxembourg, San Francisco et Londres ; directeur Regulatory & Compliance Services chez KPMG Moyen-Orient). Coach certifié, formateur et enseignant-chercheur.